元不動産屋日記

査定額の妥当性

査定額はあくまでも参考値であり、必ずしも売却価格になるとは限りません。複数の査定額を比較し、市場動向を踏まえて、適切な売却価格を設定することが重要です。

とくに、不動産一括査定を利用した場合の、高すぎる査定額には注意してください。

まとめ

不動産・マンションの売却査定は、複数の方法で算出されます。査定額はあくまでも参考値であり、売却価格は様々な要素を考慮して決定されます。

また、最近は一括査定サイトの普及に伴い、不動産業社間の競争が激化しました。そのため、不当に高い査定額を提示して、ユーザーの気をひく行為も横行しています。

筆者のメインブログに掲載している以下の記事では、実際に自社物件を売却して、不動産一括査定サイトの現状と問題点をレポートしています。

参考資料

www.home4u.jp

2024-04-06

マンション売却で失敗しがちな10のポイントと対処法

はじめに

マンション売却は人生の中でも大きなイベントの一つです。しかし、初めての経験で分からないことも多く、失敗してしまうケースも少なくありません。

このブログ記事では、失敗事例から学ぶマンション売却のポイントと対処法について解説します。

失敗事例

1. 売り出し価格を高くしすぎた

最も多い失敗例が、売り出し価格を高くしすぎたことです。価格が高すぎると、購入希望者が現れず、売却までに時間がかかってしまいます。

対処法
- 自分で相場を調べる
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 適正な価格設定をする

2. 不動産会社選びを間違えた

不動産会社によって、売却戦略やサービス内容、担当者の質などが大きく異なります。

対処法
- 複数の不動産会社に相談する
- 実績や担当者の経験を確認する
- 担当者との相性も重視する

3. 買主のローンが通らずに失敗

購入希望者が住宅ローン審査に通らなかった場合、契約が白紙になってしまうことがあります。

対処法
- 購入希望者の属性をしっかり把握する
- 複数の金融機関に対応できる不動産会社を選ぶ
- 契約前にローン事前審査を徹底する

4. 媒介契約の種類を間違えた

媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。それぞれメリットとデメリットがあるので、自分に合ったものを選ぶことが重要です。

対処法
- 各媒介契約の特徴を理解する
- 自分の希望に合った媒介契約を選ぶ
- まよったら一般媒介契約にしておく

5. 引き渡し後のトラブル

引き渡し後に、設備の故障や修繕費用の負担など、トラブルが発生する可能性があります。

対処法
- 重要事項説明書の内容をしっかり確認する
- 設備状況を正確に伝える
- 必要に応じて、設備保証に入る

6. 内見対応が悪い

内見は、購入希望者に物件の魅力を伝える重要な機会です。

対処法
- 部屋を清潔に保つ
- 気持ちよく案内する
- 物件の質問に丁寧に答える

よくあるのは、不動産業者に内覧の案内を任せずに、売主自らが前のめりにいろんな話をしてしまうこと。

大きなトラブルに発展する可能性もあるので、いったん不動産屋に任せるようにしてください。

7. 諸費用を把握していない

売却には、仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬などの諸費用がかかります。

対処法
- 事前に諸費用を把握しておく
- 不動産会社に確認する

8. スケジュールミス

売却には、準備、査定、広告、内見、契約、引き渡しなど、さまざまな工程があります。

対処法
- スケジュールを余裕を持って立てる
- 不動産会社とスケジュールを共有する

9. コミュニケーション不足

不動産会社とのコミュニケーション不足は、トラブルに繋がる可能性があります。

対処法
- 疑問や不安な点は遠慮なく質問する
- 定期的に進捗状況を確認する
- 不満がある場合は、改善を求める

10. 広告のクオリティが低い

写真は、購入希望者に物件の第一印象を与える重要な要素です。不動産業者の中にはこういった点に無頓着な人もいますので、注意が必要です。

対処法
- 質の高い写真を用意する
- 魅力的な文章を作成する
- さまざまな広告媒体を活用する

まとめ

マンション売却で失敗しないためには、事前にしっかりと準備することが重要です。

相場を調べる
不動産会社を慎重に選ぶ
媒介契約の種類を理解する
諸費用を把握する
スケジュールを余裕を持って立てる
不動産会社とコミュニケーションをしっかりと取る

これらのポイントを意識して、計画的に売却を進めましょう。

2024-04-06

不動産一括査定サイトでよくあるトラブルと注意したい3つのポイント

はじめに

不動産売却を検討するとき、多くの選択肢の中から最適な業者を選ぶのは大変です。そこで役立つのが、複数の不動産会社から同時に査定を受けられる「不動産一括査定サイト」です。しかし、便利なツールである一方で、知っておかなければいけない注意点も存在します。

この記事では、不動産一括査定サイトを利用する際の3つの注意点と、トラブルに巻き込まれないための対処法について解説します。

1. 査定金額に騙されない

一括査定サイトでは、複数の会社から査定額を提示されます。しかし、一番高い金額を提示した会社に依頼すれば必ずしも高値で売却できるわけではありません。

査定額は、あくまで参考値です。 実際の売却価格は、市場動向や物件の条件などによって大きく左右されます。

高すぎる査定額を提示する会社には注意が必要です。 契約後に「思ったより高く売れない」というトラブルに発展する可能性があります。

2. 営業トークに惑わされない

一括査定サイトに登録すると、複数の会社から電話やメールで営業を受けます。中には、契約を急かしたり、不安を煽るような営業トークをする会社もあります。

冷静に判断し、以下の点に注意しましょう。

「今決めれば特別価格で！」のような甘い話には乗らない
「他社にも査定を依頼している」ことを正直に伝える
複数の会社を比較検討し、納得できる業者を選ぶ

なんとなく最初に連絡があった業者に任せる、強引に営業されたから「まぁいいか」と依頼するといったことは避けてください。

営業トークに惑わされず、常に冷静に判断しましょう。

3. 契約内容をしっかり確認する

不動産売却は高額な取引です。契約前に、内容をしっかり確認し、不明点は必ず解消しましょう。

特に以下の点に注意が必要です。

媒介契約の種類（専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約）
媒介手数料
査定額の見直し
契約期間
解約条件

契約書は、必ず内容を理解してから署名捺印しましょう。

内容を理解することが重要です。不動産屋の説明をさらっと流して聞くのではなく、きちんと内容を押さえて判断してください。

これは不動産を売り出す時の仲介契約だけに限りません。

いざ物件が売れた段階で売買契約を結ぶ際にも、内容を理解して、きちんと判断する必要があります。

まとめ

不動産一括査定サイトは、便利なツールですが、注意点が存在します。

上記の3つのポイントを理解し、慎重に利用することで、トラブルを回避し、満足いく売却を実現することができます。

さらに、以下の点にも注意すると良いでしょう。

複数のサイトを利用して比較検討する
口コミや評判を調べて信頼できる会社を選ぶ
必要であれば、専門家に相談する

不動産売却は人生の中でも大きなイベントです。 慎重に情報収集を行い、後悔のない選択をしましょう。

参考資料

筆者のメインブログでは、不動産一括査定についての各種検証を行っています。

不動産を売る - フドマガ

その他

不動産売却に関する相談は、宅地建物取引協会に相談することができます。
国土交通省のホームページには、不動産売却に関する情報が掲載されています。

www.zentaku.or.jp

www.mlit.go.jp

三為契約とは何か？三為業者とは何か？注意点は？

三為契約とは、不動産業者自身が売主から物件を買い取り、その後エンドユーザーである買主に転売する取引形態を指します。通常の仲介売買とは異なり、売主と買主の間には不動産業者が入るため、契約形態や注意点が異なる点が特徴です。

三為業者は、この三為契約を専門に行う不動産業者のことを指します。通常の仲介業者とは異なり、物件の所有権を一時的に取得するため、より多くの利益を得られる可能性があります。しかし、その一方で、買主にとっては価格が高くなる可能性や、トラブルが発生した場合の責任の所在が分かりにくくなるといったリスクも存在します。

第三者のためにする契約とは？

「三為」とは、「第三者のためにする契約」を短縮した用語です。民法上の、本来の類型は、ちょっとイメージが違っています。

例えば、AさんがBさんに、Cさんに10万円を支払うことを約する契約は、第三者のためにする契約となります。この場合、Aさんは要約者、Bさんは諾約者、Cさんは受益者と呼ばれます。

これを応用して、なんとか中間省略登記を行おうというテクニックが三為契約です。

三為契約では、不動産屋は自分自身の名義にすることを飛ばしてしまい、いきなり最初の持主から、買主に名義を移転することができます。

三為契約のメリットとデメリット

三為契約は、主に不動産屋にメリットがあります。

メリット

不動産屋にとっては登記費用を省略でき、取引の裏側を隠せる
売主にとっては、所有権移転までの期間を短縮できる可能性も
売主にとっては、仲介手数料を支払う必要がない
買主にとっては、少しだけ安く買える可能性がある

デメリット

買主にとっては、物件価格が高くなる可能性もある
売主にとっては、相場より安く買い取られる可能性が高い
トラブルが発生した場合、責任の所在が分かりにくくなる

三為業者を利用する際の注意点

キモは価格が適正かどうかと、責任の所在です。

物件価格が適正かどうかをしっかりと確認する
契約内容を十分に理解してから署名捺印する
トラブルが発生した場合に備えて、書面でしっかりと記録を残しておく

三為契約は、メリットとデメリットを理解した上で、慎重に検討する必要があります。 特に、買主にとっては価格が高くなる可能性があるため、物件価格をしっかりと確認することが重要です。また、契約内容を十分に理解してから署名捺印し、トラブルが発生した場合に備えて書面でしっかりと記録を残しておくことも大切です。

参考資料

その他

三為契約は、必ずしも悪質な取引形態ではありません。しかし、悪徳業者によって不当な利益を得られる可能性があるため、注意が必要です。
三為契約を利用する場合は、信頼できる不動産業者を選ぶことが重要です。複数の業者に相談できればベストですが、難しい場合は司法書士の意見をしっかり聞いてください。
不動産取引に関するトラブルは複雑な場合が多いため、専門家に相談することをおすすめします。難しい場合は自治体の無料法律相談も検討してみてください。

不動産売買契約における注意点①必ず見たいポイント

はじめに

不動産売買契約は人生の中でも大きな買い物の一つであり、契約内容をしっかりと確認しておくことが非常に重要です。しかし、契約書の内容は専門用語が多く、初めて見る人にとっては理解しにくいものです。

そこで、この文書では、不動産売買契約における主な注意点について、解説していきます。

1. 契約書の内容を事前に確認する

不動産売買契約書には、以下の重要な事項が記載されています。ここでは、絶対押さえたい超重要ポイントから順に解説していきます。

契約書の後ろの方に書かれている項目も多いので、注意深く確認してください。

1. 手付金

手付金は、契約締結時に買主から売主に支払われる金銭です。契約が解除された場合、手付金の扱いによって、買主と売主の損害が大きく変わってきます。

解約手付

一般的な不動産売買契約書では、手付金は解約手付として扱われます。解約手付の場合、買主が契約を解除すると手付金を放棄することになり、売主が契約を解除すると手付金の倍額を支払わなければなりません。

手付解除できる期間

手付解除できる期間は、契約書によって異なります。

* 個人間契約：日付で指定
* 業者間契約：引き渡しまでが一般的

2. 売買対象面積

不動産売買契約書では、売買対象となる土地や建物の面積が記載されています。しかし、登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合があります。間違っている場合があるので、必ず登記簿と付き合わせて確認します。

公簿面積と実測面積

登記簿上の面積は公簿面積、実際の面積は実測面積と呼ばれます。公簿面積と実測面積が異なる場合、差額分の代金はどうなるのか、契約書で明確にしておく必要があります。

その点を踏まえてきっちり記載されているか確認しておいてください。

確定測量図

土地の境界線が確定していない場合は、測量士立ち会いのもと、境界標を設置する必要があります。また、確定測量図を取得しておくことも重要です。

3. 契約不適合責任

契約不適合責任とは、売買対象物件が契約内容に適合していない場合、売主が負う責任です。

告知義務

売主は、シロアリ被害、雨漏り、建物の構造上の欠陥など、物件の隠れた瑕疵について買主に告知する義務があります。

責任期間

契約不適合責任の期間は、物件の種類や品質によって異なります。

* 個人：3ヶ月程度
* 宅建業者：1年以上

4. その他

契約書の内容は、売主と買主の合意に基づいて自由に定めることができますが、宅地建物取引業法では、重要事項説明と呼ばれる説明を売買契約締結前に書面で行うことを義務付けています。重要事項説明書には、契約内容の重要なポイントが分かりやすくまとめられていますので、契約前に必ず内容を確認しましょう。

契約書の内容を事前にしっかり確認
業者任せにせず、自らの目でチェック
不明点は専門家に相談

ここからは、重要ポイントをさらに深掘りしていきましょう。

2. 特約に注意する

特約とは、契約書に個別に定められる条項です。一般的な契約書には記載されていない、物件や取引に特有の条件などを定めるために用いられます。

特約には、以下のようなものがあります。

買い替え特約：買主が現在の住居を売却し、その売却代金で新居を購入する際に、新居の引き渡し時期を猶予する特約
ローン特約：買主が住宅ローンを利用する際に、ローン審査が通らなかった場合に契約を解除できる特約
修繕特約：物件に修繕が必要な場合、売主が修繕を行う特約

特約は、契約内容を大きく左右する可能性がありますので、内容をよく理解した上で署名捺印するようにしましょう。

3. 専門家のアドバイスを受ける

不動産売買契約は、法律上の様々な権利義務が発生する重要な契約です。内容を理解するのが難しい場合は、弁護士や宅地建物取引士などの専門家に相談することをおすすめします。

4. その他の注意点

契約前に必ず物件を現地確認する
不明な点は必ず質問する
契約書は必ず二通以上作成する
署名捺印前に内容をよく確認する

5. まとめ

不動産売買契約は、高額な取引を伴う重要な契約です。契約前にしっかりと内容を確認し、不明点は専門家に相談するなど、慎重に進めることが重要です。

参考資料

以下の記事も参考になります。

不動産一括査定サイトのメリットとデメリット

はじめに

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社に同時に査定を依頼できる便利なツールです。しかし、使い方を誤ると、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

一括査定サイトのメリットとデメリット

メリット

複数の不動産屋に足を運ばなくていいことが、いちばんのメリットです。

複数の不動産会社に同時に査定を依頼できるため、時間と労力を節約できる
相場を知ることができる
複数の業者を比較検討できる

デメリット

査定額が正確でないことが、最大のデメリットです。複数社の不動産業者に査定依頼をかけるため、どの業者も無理をして「他社より高い査定を出そう」とします。

その結果、なんとなく高すぎる査定書が手元に集まってくる傾向があります。

悪質な業者も登録している
個人情報が漏洩する可能性がある
査定額があまり正確ではない

実際に不動産一括査定サイトを利用してマンションを売却してみて、メリット・デメリットを検証した記事もおすすめです。

賢い利用方法

査定額はあてになりませんので、むしろ業者の人柄をみるなどのマッチング系ツールとして利用するべきです。

個人情報を入力する前にプライバシーポリシーを確認する
査定額はあくまで参考値として考える
複数の業者から話を聞いて比較検討する
契約前に必ず内容を理解する
不明点は必ず質問する

あえて１つだけおすすめの一括査定サイトをあげるとしたら、リガイドがいいでしょう。

リガイドは不動産屋に対する縛りが強くないため、業者も良心的に営業できるというメリットがあります。

悪質な業者に注意

以下に該当する業者とは契約しないのが安全です。

査定額が異常に高い
契約を急かす
強引な営業をする
説明が不十分

トラブルを防ぐために

いざ売買契約となった際、契約書と重要事項説明書は、早めに取り寄せてください。ほとんどの業者が事前に見せてくれません。あり得ないと思われるかもしれませんが、本当に事前に見せません。

契約前に必ず書面を確認する
不明点は必ず質問する
契約書は持ち帰ってよく読む

売買契約時の注意点については、以下の記事も参考になります。

まとめ

不動産一括査定サイトは、賢く利用すれば、不動産売却を成功させるための便利なツールとなります。しかし、悪質な業者も存在するため、注意が必要です。

上記の情報を参考に、慎重に利用することをおすすめします。

その他

不動産売却に関する情報は、インターネットだけでなく、専門家に相談するのもおすすめです。
不動産売買において、司法書士選びも重要なポイントです。不動産屋のいうがままに選任するのではなく、ある程度主体的に探しましょう。

以下、補足説明です。

1. 査定額の比較

複数の不動産会社から査定額を取得することで、相場を知ることができそうに思えます。しかし、査定額はあくまでも参考値であり、必ずしも正確ではありません。

査定額は高ければいいわけではない、という前提で査定書を見ていってください。

3. 契約前に確認すべきこと

媒介契約の種類
媒介手数料
査定額の根拠
販売活動の内容
契約期間

これらの内容をしっかりと理解してから契約することが重要です。

4. トラブル発生時の対応

契約後にトラブルが発生した場合は、すぐに弁護士や司法書士などの専門家に相談しましょう。

5. 不動産売却の成功

不動産売却は、人生の中でも大きなイベントの一つです。

上記の情報を参考に、慎重に、そして賢く不動産売却を進めていきましょう。

短プラが上がっても住宅ローン金利は上がりにくい？西村ひろゆき氏と専門家の食い違い点

1. 西村ひろゆき氏の主張と矛盾点

ひろゆき氏は、金利上昇は不動産投資のリスクを高め、将来的にバブル崩壊のような状況に繋がる可能性を指摘しています。しかし、住宅ローン金利と短期プライムレート（タプラ）の関係は複雑であり、単純にタプラ上昇が住宅ローン金利上昇に直結するとは限りません。

1.1 住宅ローン金利の仕組み

住宅ローン金利は、以下の要素で構成されます。

基準金利: 短期プライムレート（タプラ）に銀行独自の基準金利を加えたもの。
適用金利: 基準金利から銀行が提示する割引幅を差し引いたもの。
金利優遇制度: 多くの銀行が独自に設けている金利割引制度。

1.2 タプラ上昇と住宅ローン金利の関係

タプラは基準金利のベースとなる指標ですが、必ずしもタプラ上昇が住宅ローン金利上昇に繋がるわけではありません。以下の理由が挙げられます。

基準金利はタプラ以外にも影響を受ける: 銀行の資金調達コストや競争状況など、タプラ以外の要素も基準金利に影響を与えます。
適用金利は固定期間中変わらない: 変動金利でも、当初設定された適用金利は固定期間中は変わりません。
金利優遇制度を活用できる: 多くの銀行が金利優遇制度を設けており、条件を満たせば金利をさらに引き下げることができます。

1.3 ひろゆき氏の主張の矛盾点

ひろゆき氏は、金利上昇が不動産価格の下落に繋がる可能性を指摘していますが、以下の点に矛盾が生じます。

現在の金利水準は依然として低い: 過去と比較すると、現在の金利水準は依然として低く、金利上昇による不動産価格下落リスクは限定的と考えられます。
人口減少の影響は地域によって異なる: 人口減少は地方を中心に顕著ですが、都市部では人口増加や地価上昇が続く地域もあります。
投資目的と居住目的は異なる: 投資目的で購入する場合は金利上昇の影響を受けやすいですが、居住目的で購入する場合は金利上昇の影響は限定的です。

2. 専門家による解説

住宅ローン金利の専門家は、以下の点を指摘しています。

2.1 タプラの動きと住宅ローン金利

2023年12月、日銀は金融政策の運用を見直し、長期金利の変動幅を拡大しました。
短期金利は据え置きとなりましたが、長期金利は上昇傾向にあります。
今後、短期金利も上昇する可能性はありますが、そのタイミングや程度は予測困難です。

2.2 変動金利と固定金利

変動金利は金利上昇の影響を受けやすいですが、現在の金利水準は依然として低いため、短期的には大きな影響は考えにくい。
固定金利は金利上昇の影響を受けないが、金利水準が低い現在は、長期的な視点で比較すると支払利息が高くなる可能性がある。
金利タイプは個々の状況や金利に対するリスク許容度などを考慮して選択することが重要。

2.3 住宅ローン選びのポイント

金利だけでなく、諸費用やサービス内容なども比較検討する。
複数の銀行の金利条件を比較する。
金利タイプは慎重に選択する。
ライフプランや資金計画を考慮して無理のない返済計画を立てる。

住宅ローン選びの無料サービス「モゲチェック」については、以下の記事で解説しています。